Что надо чтобы построить дом. Какие документы нужны для начала строительства частного дома? Среди наиболее распространенных материалов

Конечно же, к этому непростому делу — строительству своего дома, как говорится «с нуля», на всех этапах строительства необходимо привлекать специалистов.

Но вопрос в том, что почти всегда существует несколько вариантов решения той или иной задачи строительства. Выбор вариантов всегда за Вами.

Поручая работу солидным подрядчикам, а тем более нанимая бригаду строителей-шабашников, необходимо постоянно контролировать правильность выбранных конструктивных решений и технологий, качество работ и применяемых материалов.

Очень часто члены семьи сами выполняют строительные работы, выбирают материалы, конструкции и технологии.

Знать как – необходимое условие успешного завершения строительства дома для себя.

Строительство дома следует начать с получения знаний:

Читайте книги, журналы, сайты и форумы, смотрите видеоклипы, посвященные строительству частных загородных домов и коттеджей. Обязательно найдите журналы, сайты и форумы местного регионального уровня на эту тему.
Выставочные центры крупных городов — областных центров, регулярно проводят региональные выставки на тему малоэтажного строительства. Обязательно посетите такие выставки. Там Вы найдете информацию о доступных в регионе строительных технологиях, материалах, услугах и ценах, а также посмотрите и потрогаете разные варианты технологий, конструкций и материалов.
Общайтесь с друзьями, знакомыми, заводите новые знакомства на выставках и форумах — выуживайте из них их опыт строительства частного дома.

Уже на этом этапе собирайте информацию и отзывы о работе местных организаций, частных предпринимателей, бригад и отдельных работников, специализирующихся на выполнении тех или иных работ по строительству малоэтажных домов.

В первую очередь выберите проектировщика, которому Вы поручите корректировку, привязку проекта дома к условиям места строительства.

Строительство дома — это сложная, многоплановая деятельность. Даже если вы прочитаете массу материалов на тему строительства, то не имея опыта, все равно не сможете в полной мере контролировать качество и понимать логику строительных работ.

Профессиональный инженер технадзора поможет Вам:

Подобрать проект, материалы для строительства дома.
Выбрать подрядчика и составить договор с ним.
Проверить сметы по составу работ, материалов, расценок и цен.
Контролировать производство работ на соответствие СНиП и сложившейся практике.
Контролировать закупку и расходование материалов подрядчиком.
Принимать выполнение скрытых этапов строительных работ, проверять акты сдачи работ, составленные подрядчиком.
Быть Вашим представителем на стройплощадке, отстаивать Ваши интересы перед подрядчиком.

Поиск и выбор участка под строительство

Если участок под строительство уже имеется, перейдите к следующему этапу. Если нет, начните поиск участка, имея в виду в первую очередь критерии населенного пункта, в котором Вы хотели бы поселиться.

Если есть возможность, выберите участок с небольшим уклоном для стока воды, не затапливаемый, с водопроницаемым верхним слоем грунта, с низким уровнем грунтовых вод.

Постарайтесь приобрести участок с наличием на улице, как минимум, дороги, пригодной для проезда грузового транспорта, и электрической сети. Такой участок обычно стоит дороже, но наличие коммуникаций заметно сократит дальнейшие затраты на строительство и ускорит начало стройки.

Если этих коммуникаций рядом с участком нет, то в администрации поселка получите информацию о сроках их строительства и сколько это будет Вам стоить. Посмотрите документы, подтверждающие реальность планов строительства коммуникаций. Например, наличие договора администрации поселка с сетевой организацией о технологическом присоединении поселка к электрической сети.

Узнайте, каким образом будут оформлены обязательства администрации перед Вами по строительству дорог и других центральных коммуникаций. Это может быть Ваше членство в кооперативе, товариществе, некоммерческом партнерстве или заключение договора. Оцените риск — купить участок и ждать коммуникаций много лет! Такое не редкость в российской практике.

Выясните у продавца участка или в администрации поселка результаты радиационного контроля интенсивности выделения из почвы

Проектирование дома

Условия присоединения дома к сетям

Сразу после покупки и получения регистрационных документов на участок оформляют разрешение на

При наличии в поселке других центральных сетей — водопровода, канализации, газопровода, оформите разрешение на подключение и к этим сетям. Владельцы сетей заключат с Вами договор и выдадут технические условия для присоединения дома к сети, требования которых необходимо учесть в проекте.

Правила застройки участка от администрации поселка

В администрации поселка необходимо получить архитектурно — планировочное задание на проектирование и строительство дома. Или это может быть другой документ, содержащий необходимую информацию и требования к строительству на участке (правила строительства и т.п.). Посмотрите проект застройки поселка.

Необходимо узнать планировку улицы возле участка строительства — границы проезжей части, тротуара, газона, места расположения центральных коммуникаций электро- водо- газоснабжения и канализации, уличного освещения.

Документы администрации обычно содержат требования к размещению построек на участке. Располагать на участке дом, гараж, хозпостройки, септик, колодец (скважину) необходимо не так, как хочется, а по типовому плану участка.

Придерживаться определенного плана должны все застройщики в поселке , чтобы, например, септик на вашем участке не оказался рядом с колодцем соседа, соблюдались противопожарные разрывы между постройками на соседних участках и т.п.

Для того, чтобы улицы поселка выглядели привлекательно, устанавливают требования к этажности домов, к внешнему облику фасадов и заборов, к высоте посадок на уличных газонах и возле дома. Фасады всех домов требуют располагать на одной линии.

Обязательно узнайте, как в поселке организован (или будет организован) сбор с участков и отвод поверхностных вод с территории поселка. Устройство дорог, заборов на ленточных фундаментах и другая строительная деятельность перекрывают естественные пути для стока воды. Участки начнут постепенно заболачиваться или периодически затапливаться. Причем, видимые следы заболачивания могут проявиться только через несколько лет.

Для отвода поверхностных вод обычно прокладывают подземные трубы ливневой канализации или устраивают поверхностные лотки (канавы) вдоль улиц или по границам участков.

В Российской практике администрация поселков часто не планирует, а застройщики участков не требуют, устройства организованного ливневого стока в поселке. В результате каждый хозяин пытается решать эту задачу самостоятельно и не всегда удачно.

Свои планы по размещению построек, строительству забора и устройству путей для стока воды согласуйте с владельцами соседних участков.

Требования администрации поселка необходимо учесть, иначе не получите разрешения на строительство дома.

Купите готовый проект дома

Обязательно подберите и купите готовый проект дома. Проект дома подбирают, руководствуясь определенными требованиями —

Перед покупкой проекта покажите его специалисту (архитектору, строителю с опытом), выслушайте его мнение о проекте. Если возможно, постарайтесь побывать в доме, который построен по выбранному проекту.

Обратите внимание на технологии, применяемые при строительстве дома по выбранному проекту. Подходит ли Вам технология строительства и как она согласуется с планируемым способом возведения дома. Собираетесь ли Вы сами выполнять работы или воспользуетесь услугами частных бригад или солидной строительной фирмы для строительства под ключ.

Убедитесь, что приобретаемый проект достаточно детальный, тогда при строительстве не возникнет дополнительных сложностей.

При покупке уточните климатические условия, для которых сделан проект – температуру наружного воздуха, снеговую и ветровую нагрузки.

Привязка проекта дома

Поручите местным проектировщикам привязать (откорректировать) проект к условиям места строительства.

Обязательно сделайте привязку фундаментов к грунтовым условиям площадки строительства. и конструкции дома обеспечит необходимый минимум расходов на его сооружение.

Серьезные изменения в проекте: замена материала и расположения стен, размеров проемов в стенах, устройство дополнительных окон, замена перекрытий, также необходимо поручать специалистам – проектировщикам.

Обязательно продумайте, какими инженерными системами будет оснащен Ваш дом .

Кроме традиционных и обязательных инженерных систем — электроснабжения, отопления, водопровода, канализации, вентиляции, примите решение о необходимости иметь в доме и на участке:

Систему кондиционирования воздуха.
Охранную и пожарную сигнализации.
Домофон.
Систему видеонаблюдения.
Устройства для приема сигнала телевидения и интернет.
Центральный пылесос.
Наружное освещение участка и проезда к участку.
Водопровод на участке.
Резервный электрогенератор.
Систему управления въездными воротами на участок.
Защиту дома от ударов молнии.

Устройство систем необходимо предусмотреть в проекте дома. Часто решение этого вопроса оставляют на потом, а это неизбежно ведет к переделкам, приходится приспосабливать не самые эффективные, удобные и дешевые варианты.

Все изменения в проект вносите до начала стройки. Это позволит избежать необдуманных решений и дополнительных расходов в процессе строительства.

Проектировщик разработает чертеж — план расположения дома и других сооружений на участке с учетом Ваших пожеланий, требований администрации поселка и СНиП.

На плане участка необходимо заранее выбрать и указать на чертеже место расположения не только дома, но и , скважины или колодца, хозяйственных построек, проездов, для отдыха и стоянки автомобилей, а также трассы труб водопровода, канализации и , место ввода в дом проводов электросети.

Чертеж с планом застройки участка потребуется для получения разрешения на строительство дома.

На этапе проектирования, если рядом уже есть дома соседей, постарайтесь узнать их опыт:

какая и где у них канализация;
у кого какой фундамент;
что лучше скважина или колодец, какой глубины и где они расположены;
какой уровень на участке грунтовых вод весной и осенью;
какие грунты залегают и на какой глубине.

Эта информация поможет Вам совместно с проектировщиком выбрать оптимальные решения по расположению и устройству систем водоснабжения и , а также конструкцию будущего дома.

Вертикальная планировка участка

Советую разработать чертеж . На плане будут указаны вертикальные отметки (расположение по высоте) всех построек и сооружений на участке. Кроме того, будут заданы уклоны поверхности земли, дорожек и проездов на участке, что позволит заранее спланировать и направить сток поверхностных вод в нужном направлении.

Также на плане определяются места на участке, где необходимо срезать или наоборот, насыпать грунт, и какое количество грунта откуда и куда следует переместить. Например, Вы заранее должны знать куда девать грунт, оставшийся после сооружения фундамента, колодца, септика или очистных сооружений канализации.

Отсутствие плана вертикальной планировки обычно приводит к проблемам, для решения которых потребуются дополнительные расходы. Например, дом или другие сооружения в конечном итоге оказываются слишком заглублены в грунт и возникают проблемы с отводом воды.

Грунт, который при рациональном планировании можно было бы оставить на участке, приходится вывозить или наоборот, вдруг выяснится, что грунта не хватает и т.п.

Проект, смета — зачем они нужны?

Проект — это план того, что и как сделать, сколько и каких материалов необходимо для этого израсходовать. Наши деды рубили избы и строили хаты держа проект в голове.

Современный дом — это намного более сложный объект, в котором применяется большое количество разнообразных материалов и технологий, насыщенный инженерными коммуникациями. Объект, который должен соответствовать многочисленным нормам и правилам.

Попытка построить современный дом по «проекту в голове» неизбежно приведет к переделкам, к снижению качества и к удорожанию строительства.

На основании проекта выполняется сметный расчет — смета, которая определяет стоимость материалов, машин и рабочей силы, необходимых для выполнения работ. Сметы делаются на отдельные этапы строительства, например, сооружение фундамента, кладку стен, монтаж окон, и в целом на объект.

Смета на монтаж теплого пола — пример. Расписаны все работы (верхняя строчка справочная). Вы чётко видите за что и сколько вы платите.

Смета — это план Ваших расходов на строительство.

Проект и смета должны стать основой договора подряда между заказчиком и подрядчиком строительства. При наличии этих документов каждая сторона четко знает, что должно быть сделано и сколько за это уплачено.

Как правило, работы на строительной площадке начинаются только после того, как на каждом листе проекта появится следующая запись: «Для производства работ», под которой будет стоять Ваша подпись, и подпись подрядчика — бригадира, прораба или директора строительной компании, заверенная печатью.

А что случается, если застройщик пытается строить взаимоотношения с подрядчиком без проекта и сметы?

Без проекта и сметы

А что случается, если застройщик пытается строить взаимоотношения с подрядчиком без проекта и сметы.

Хорошо если взаимопонимание с подрядчиком, достигнутое на старте проекта, сохраняется до его завершения. А что делать, если в какой то момент желанное понимание исчезло, а, может быть, переросло в отторжение?

Очень часто в таком случае дело доходит до суда, и строительная компания, которая начала и вела строительство дома без проекта, скорее всего, этот суд проиграет. Единственное ее спасение, если Вы в договоре подряда подпишетесь под такой фразой: «Заказчик настаивает на том, что дом будет строиться без проекта, и всю ответственность, включая отрицательные последствия, берет на себя». Я очень сомневаюсь, что вы согласитесь поставить свою подпись под таким договором. Да и добросовестный, ответственный подрядчик на работу без проекта не согласится.

Но совсем наоборот с маленькими конторками и частными бригадами. Они, в отличии от серьёзных компаний, с удовольствием будут строить без проекта, так как понимают, что без проекта и смет можно строить как они хотят, как им быстрей и проще.

А главное, всегда за всё Вам придётся им доплачивать, так как будете постоянно слышать от них фразу: «Мы об этом не договаривались, надо доплатить еще!».

А в последствии, когда поймёте, что идёт перерасход бюджета и вам построили далеко не то, что вам хотелось , услышите в ответ: «Э хазяИн ты сам так хатЭл, мИ так и сдЭлали….».

Судится с ними будет бесполезно, да и что толку — время упущено, а переделки будут стоить еще дороже.

Так что, если у вас много денег и времени , есть возможность «жить» на стройке, чтобы руководить процессом, которой есть у вас в голове, то строительство без чертежей, сметы и проекта — это для вас.

Разрешение на строительство дома

Следующим этапом строительства дома является процедура получения разрешения на строительство. Оно берется в администрации населенного пункта, в котором расположен участок.

Продолжение на следующей странице 2:

Начальные стадии возведения жилого дома на своей земле во многом определяют, каким будет итоговое строение.

Их можно осуществить самостоятельно, если у собственника есть навыки и время, либо же прибегнуть к услугам профессионалов.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Поэтапные действия

Существует следующий ряд начальных стадий строительство дома на своем участке, которые требуется соблюсти:

Определение участка	Где данное лицо будет строиться (если земля уже есть, то этап пропускается) и его покупка. Имеет смысл выбрать участок с уклоном под небольшим углом, чтобы с него стекала вода. Желательно, чтобы он обладал различными коммуникациями — дорогой, желательно, чтобы по ней мог пройти грузовик; электричеством; водоотводом и водоснабжением. При отсутствии подобных коммуникаций имеет смысл осведомиться, во сколько владельцу обойдется их продление участка с монтажом всех требуемых устройств. Следует принять во внимание тип грунта, который бы подходил для возведения колодца. Экологический фактор (отсутствие поблизости вредных производств). Наличие социальной инфраструктуры (магазинов, школ, больниц)
При наличии или после покупки участка	Владелец определяет разработчика, который составляет проект будущего дома
Также собственнику имеет смысл нанять строителя либо инженера технадзора	Который будет заниматься только наблюдением надо всеми исполнителями, в этом случае нагрузка на самого хозяина снижается
Далее на готовый проект определяется генеральный подрядчик	С которым заключается соглашение
Составляются сметы по материалам	Производимым действиям, а также ценам

После этого начальные этапы завершены, и исполнитель приступает непосредственно к работам, а специалист технадзора отслеживает, как они проходят.

Проект частного дома

Общее правило гласит, на отдельном участке возводят всего одну постройку такого типа, но не более (сооружения хозяйственного профиля могут присутствовать в большем количестве).

Для проекта частного дома действуют следующие рекомендации:

Его площадь определяют, отталкиваясь от величины участка	Так на стандартных шести сотках имеет смысл строить дом величиной 60 кв. метров
Дистанция между этим сооружением и внешней улицей	Должна быть, как минимум, пять метров, а до земли соседей - три. От хозяйственной постройки до пределов владения - 5 м
Если жилой дом и иные объекты деревянные	Расстояния между ними допускаются в 15 метров, если каменные, то 10 м.
Лес	Должен располагаться от строения с тем же зазором в 15 метров
Требуется не направлять дождевые стоки на другие участки	—
Объем котельной для отопления	Не менее 15 кубических метров. Располагаться она должна, по крайней мере, в 2,5 м. над землей. Требуется обустроить для нее вентиляцию
При создании системы водоснабжения для жилого дома	Необходимо, чтобы вода шла под напором как минимум в 0,1 мегапаскаля
Уборную	Размещают в одном метре, но не менее от пределов участка

Получение разрешения под ИЖС

Получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство собственник участка может:

у органа исполнительной власти федерального уровня;
относящегося к субъекту федерации;
муниципального значения, в большинстве случаев владельцы получают его именно у таких организаций, в их качестве выступают местные администрации, на подопечной территории которых располагается земельный участок.

Непосредственно документ с дозволением составляет ее управление или подразделение, ведающее вопросами архитектуры и градостроительства.

Подготовка участка

Подготовка участка к строительству включает выполнение следующих действий:

Общая расчистка территории	На которой появится жилой дом, она включает: удаление прежних построек; устранение растительности, в том числе корчевание деревьев и кустов, а также пней; общую уборку мусора; выравнивание участка, при котором убираются как ямы, так и небольшие возвышенности (бугры)
Обустройство проезда	Для автомобилей при его отсутствии
Создание зоны, где будут храниться стройматериалы	В дальнейшем его количество будет велико по объему, однако нет необходимости в его одновременном нахождении на этой площадке, привозя поэтапно, поэтому ее площадь может быть не так велика, (в то же время приобретение всего сразу может выйти дешевле из-за оптовых скидок, поэтому можно рассмотреть и такой вариант, сделав саму зону больше). Подобная площадка должна находиться так, чтобы не создавать помех строительству. Имеет смысл поставить навес для защиты материалов
Ограждение стройплощадки	Чтобы соседи и другие люди извне не могли следить за строительством, такая временная ограда может быть возведена из недорогой основы
Перенос проекта дома на участок	Для этого на отведенной площади с помощью колышков помечают все места, которые соответствуют тем или иным точкам на схемах

Какие документы понадобятся

Для того чтобы произвести возведение дома на участке, потребуется получить определенный набор документов.

Прежде всего, это само разрешение на строительство, для его предоставления необходимо собрать отдельный пакет бумаг:

заявление на выполнение застройки;
правоустанавливающий документ (свидетельство) на землю;
градостроительный план территории, принадлежащей данному лицу;
план-схему площади, на которой следует отметить точку, где появится дом.

На основании этого комплекта предоставляется означенный документ (разрешение на строительство), после чего его нужно включить в набор вместе с:

техническим паспортом сооружения;
также кадастровым;
бумагой о получении почтового адреса;
разрешением на эксплуатацию;
упомянутым свидетельством о праве.

Без разрешения на эксплуатацию можно вводить в строй дома, возведенные до 1 марта 2019, но не позднее («дачная амнистия») .

Из каких материалов будет строиться

Владельцам участка требуется определить, какие материалы они будут использовать при возведении жилого дома.

При этом им стоит ориентироваться на то, собираются ли они жить в нем в течение всего года либо же только в теплый сезон, не появляясь в нем в зимний период.

Также требуется принимать во внимание бюджетные ограничения. Наконец, некоторое значение имеют и их запросы по дизайну.

Среди наиболее распространенных материалов:

Кем будут выполняться работы

Существует три варианта выполнения работ по возведению жилого дома. В частности это:

Осуществление работ самостоятельно владельцем участка вместе с родственниками	Также к ней могут быть привлечены прочие знакомые, в этом случае можно: сберечь средства не только на труде, но и на материалах (до 20 процентов всех расходов); полностью контролировать процесс, в то же время работать придется дольше
Возведение дома одной профессиональной компанией (генеральным подрядчиком)	Которая заключает с владельцем соглашение, по которому обязуется завершить все работы к определенному моменту, в этом случае специалисты в ее штате: своими силами создадут проект (при этом собственник откажется от контроля); определят необходимые материалы (но на одну пятую затраты снизить уже не удастся, поскольку фирмы имеют тенденцию расходовать их несколько больше, чем собственники); произведут отделку
Гибридный вариант	Встречающийся весьма часто, так как владельцы могут часть работ взять на себя, а другую нет, в такой ситуации существует возможность нанять ряд организаций (или даже индивидуальных специалистов) для эффективного решения отдельных задач по доступной цене, те же работы, которые в состоянии осуществить сам хозяин с родственниками, остаются им. Однако владельцу или его представителю потребуется подбирать такие структуры или профессионалов одиночек, оценивая их квалификацию (тогда как генподрядчиком выступает известная компания, которой доверяют, несущая ответственность за квалификацию всех рабочих и результаты действий). В этом случае часто возникает проблема ответственности за любые неполадки, так как отдельные организации при ненадлежащем результате будут перекладывать вину друг на друга; в итоге возможность сэкономить существует, но лишь если удастся проконтролировать всех участников

Как правильно рассчитать финансы

При расчете бюджета, который потребуется на возведение постройки, следует иметь в виду, что он возрастет при наличии следующих факторов:

создание индивидуального проекта, отличного от типовых;
капитальный фундамент;
значительное число комнат внутри объекта, в том числе внутри нескольких этажей;
сложные очертания строения;
выбор в пользу ломаной крыши;
наличие у дома таких элементов, как бассейн, зимний сад, подвал, балкон.

Разумеется, увеличатся затраты и при выборе в пользу дорогостоящих материалов. Напротив, они уменьшатся, если:

проект типовой;
форма сооружения стандартная;
второй этаж отсутствует;
меньшее количество внутренних перегородок — их толщина не столь велика, то же относится и к данному параметру для наружных стен;
большее пространство поверхности занимают окна;
крыша, конфигурация которой требует меньшего количества пиломатериалов

Новый дом - заветная мечта многих. Но в то же время и большая проблема. И дело тут не только в финансовых затратах. Порой банально неясно, с чего начать строительство дома. Мы решили представить вам поэтапную подробную инструкцию, которая станет опорным планом, поможет распределить финансы, силы, возможности, продумать важные моменты.

Когда лучше начать?

Когда лучше начать строительства частного дома? Что об этом говорят специалисты? Самый подходящий период - поздняя весна, когда сойдет снег, исчезнет угроза заморозков на почве и талая вода. Это не будет мешать рытью котлована и заливке фундамента. Да и производительность труда будет выше.

Как бы ни велико было ваше рвение, строительство с нуля не укладывается в один сезон. Тот же фундамент должен выстояться год. Поэтому консервация процесса на различных его стадиях неизбежна.

Из какого материала будет здание?

С чего начать строительство дома? Выберите, какой материал вы будете использовать. На это влияют следующие факторы:

Постоянное проживание или сезонное пребывание.
Бюджет.
Стилевые предпочтения.
Возможность привлечения бригады или самостоятельное ведение работ.

Вот популярные варианты материалов:

Кирпич. Самый распространенный материал. Его безусловное достоинство - длительный срок эксплуатации.
Пеноблоки. Весьма удачное соотношение "качество/цена". Небольшой вес, отличные показатели теплопроводности - несомненные плюсы здесь.
Газобетонные блоки. Перед нами прочный и легкий материал, дышащий, отличающийся простотой обработки и высокой теплопроводностью, малыми требованиями к фундаменту.
Арболит. Разновидность легкого бетона. Материал не очень популярен из-за своей дороговизны. Но низкое влагопоглощение и высокие теплоизоляционные качества - его несомненные плюсы.
Модульное, каркасное строительство. Работа с таким материалом производится в сжатые сроки. Отметим и недороговизну материала, его легкость.
Дерево. Это уже элитное строительство. Популярен клееный и профилированный брус, оцилиндрованное бревно.

Обсуждая, с чего начать строительство дома, давайте рассмотрим плюсы и минусы перечисленного.

Достоинства и недостатки материалов

Продолжаем разбирать тему. Вопрос: "Что нужно для начала строительства дома?" сложно назвать простым, ведь, отвечая на него, учесть придется множество нюансов. Один из них - материалы. Узнаем о достоинствах и недостатках самых популярных.

Материал	Начало строительства	Примерные сроки работ	Плюсы	Минусы
Кирпич	Конец весны	5-7 месяцев	Теплопроводность, долговечность, надежность	"Мокрые" работы, длительный срок
Пеноблок	Конец весны	4-6 месяцев	Стоимость, скорость работ, теплопроводность	Можно приобрести подделку, неэкологичный материал, нужна отделка
Газобетонные блоки	Конец весны	4-6 месяцев	Стоимость, скорость работ, теплопроводность	(+ к минусам пеноблока) Усадка, растрескивание, полная воздухопроницаемость
Арболит	Конец весны	4-6 месяцев	Хорошая теплопроводность, надежность, скорость работ	Возможно приобретение подделки, высокая цена, нужна отделка
Каркасное, модульное строительство	Всесезонное	1-2 месяца	Скорость работ, небольшой вес, всесезонность, отсутствие усадки	Стоимость, низкая шумоизоляция, возможность возгорания, необходима отделка
Дерево	Начало весны	3-4 месяца	Экологичность, скорость работ, не нужна отделка	Усыхание, усадка, для работ нужно привлекать специалистов

Конечно, таблица не поможет сориентироваться, с чего начать строительство дома, но вот в плане выбора материалов будет полезной определенно. Идем далее.

Кто будет возводить дом?

С чего начинать строительство дома на участке? Ко всему прочему, с решения, кто будет строителем. Возможны три варианта.

Генподрядчик. Это компания, которой вы доверяете работы от и до. Начиная с разработки проекта и оканчивая отделочными работами. Приобретение, доставка материалов по договору тоже может стать обязанностью генерального подрядчика.

Самостоятельные работы. Строительство дома от начала до конца одному человеку произвести практически нереально. Вам нужно будет привлекать родных, друзей, коллег - людей, знакомых с подобными работами. Среди достоинств - низкая себестоимость строительства, полный контроль за его ходом. Но есть и ряд минусов:

Недостаток знаний (если вы не профессиональный строитель) скажется на качестве.
Увеличенное время строительства.
Сложность в разработке полного проекта.
Полная ответственность за результаты.

Частично самостоятельные работы. То есть то, что вам по силам, вы делаете сами, а для иного труда нанимаете субподрядчиков. Разбирая, с чего начать строительство дома, выявим и здесь недостатки:

Поиск узкоквалифицированных работников может занять много времени.
Риск доверить сторительство непрофессионалам.
Возможен срыв планов из-за некачественных или не в срок выполненных работ.
Сохранение полного контроля - наемные работники будут выполнять только свои обязанности.
Разделенная ответственность специалистов может привести к некачественным итогам.

Планирование бюджета

Вот оно, начало строительства дома! С чего начать? Теперь вам нужно определиться с бюджетом. Представим удобную таблицу, которая продемонстрирует, что повышает расходы, а что дает возможность сэкономить.

Рассмотрим и еще один пункт, который поможет правильно распределить бюджет по циклам стройки.

Распределение бюджета

Мы уже наметили, с чего начинать строительство дома на участке. Важно также грамотно распределить имеющиеся у вас средства, чтобы из-за непредвиденных обстоятельств не консервировать строительство.

Этап работ	Содержание цикла	Процент затрат от всего бюджета, %
Подготовка	Сбор документации, поиск исполнителей, подготовка, разработка проекта	0-1
Нулевой	Котлован, фундамент	15-35 (зависит от выбранного типа фундамента)
Начальный	Возведение стен, монтаж стропильной структуры, кровли, консервация объекта по необходимости	35-40 (в зависимости от числа стен, конфигурации кровли)
Завершающий	Работа с дверными и оконными проемами	5-15 (зависит от материалов, количества проемов)
Инженерный	Прокладка коммуникаций внутри дома и их подключение к центральным сетям, проведение электричества, сантехнические работы, обустройство отопления и теплоизоляции	15

А теперь - следующие действия.

Проект дома

С чего начать строительство частного дома? Конечно, нужно подготовить его детальный проект. Здесь есть три пути:

Заказать готовый типовой проект у специалиста. Сегодня цена подобного плана начинается от 3 тыс. рублей.
Обратиться к архитектору для составления индивидуального проекта. Стоимость одного только плана - от 20 тыс. рублей.
Разработать проект самостоятельно.

План вашего будущего дома - это система из следующих частей:

Эскиз. Примерный набросок того, что вы хотите видеть.
Архитектурный раздел. На этом этапе определяется количество этажей, число, местоположение и назначение комнат. Далее - размеры комнатных пространств. Важно определить количество и местоположение санузлов, наличие подвала, чердака, их назначение. Важно решить, будет ли встроенный гараж.
Конструктивный раздел. Подробный разбор обустройства фундамента, стен, кровли.
Инженерный раздел. Здесь рассматриваются пункты: освещение, электрооборудование, водоснабжение и водоотведение, вентиляция, отопление.

При подготовке самостоятельного плана обратите внимание на следующее:

Проект должен учитывать ваши будущие возможности - расширение дома, дополнение его пристройками.
План нужно согласовать с соседями в случае, если будущее строение затрагивает их права и интересы.
Каждый раздел прорабатывается как можно детальнее - чтобы составить четкую смету.
Отсутствие проекта затруднит подключение дома к центральным коммуникациям.
Кроме того, строение без подобного плана могут признать незаконным и снести.
Необходима участка для получения его выкопировки в соответствующем органе.
Профессионалы советуют провести и геологическое исследование своих владений для определения характера грунта, поиска водоносной жилы.

Подготовка документов

Строительство дома - с чего начать? Поэтапно мы разбираем нужные шаги. Следующий - знакомство с актами, регулирующими индивидуальное строительство:

Градостроительный кодекс РФ (ФЗ №190).
Земельный кодекс РФ (ФЗ №136).

Из документов следует, что перед началом строительства нужно подать в соответствующий орган следующее:

Заявление, на основе которого будет выдано разрешение на него.
Документ, подверждающий ваше право собственности на участок.
Утвержденный проект дома.
Кадастровый паспорт участка.
Акт об установлении границ участка.

По ст. 51 Градостроительного кодекса подобное разрешение выдается на 10 лет. Для некоторых случаев (но только предусмотренных законодательством) оно не требуется. Все иное будет считаться самостроем. Самовольные постройки регулируются

Подготовка участка

Начало строительства собственного дома нужно начинать и с подготовки участка для строительства.

Если на нем есть старые постройки, необходимо организовать их снос, очистить территорию от строительного мусора. Перед этим их отключают от коммуникаций и обязательно сообщают о факте в местное отделение БТИ, чтобы строение исключили из реестра. Если участок пустой, то переходим к следующему:

Возведение временного строения - вагончика, бытовки.
Устройство уборной - уличной с выгребной ямой или же кабинки с биотуалетом.
Установка забора, который оградит стройку от посторонних глаз. Можно возвести временное ограждение, можно - сразу капитальное.
Подготовка стройплощадки - обустройство подъездных путей, места для строительного мусора, помещения для хранения стройматериалов.

План строительных работ

Подготовка котлована.
Заливка фундамента.
Строительство цоколя.
Возведение стен строения.
Кровельные работы.
Установка окон и наружных ворот, дверей.
Утепление строение.
Проведение инженерных коммуникаций.
Обустройство отмостки.
Отделочные работы.

Так как работы будут вестись не один год, на каком-то этапе их придется законсервировать. Представим наиболее подходящие для этого периоды:

Залитие фундамента.
Обустройство цоколя.
Возведение стен.
Обустройство крыши.

Частые ошибки в начале строительства

Разберем в заключение самые популярные ошибки, которые мешают скорости и качеству работ:

Ориентировка на самые выгодные цены стройматериалов, предоставляемых работ. Часто низкая стоимость ведет за собой и низкое качество.
Отсутствие проекта строения. Может грозить его сносом.
Замена материалов на подобные им (с точки зрения непрофессионала).
Закладка фундамента без геологического исследования участка.
Отсутствие схемы инженерных коммуникаций.
Отсутствие подробной сметы.

Возведение собственного дома - очень ответственное дело, которое нужно продумать "от и до". И подойти к нему со всей серьезностью нужно уже в начале строительства.

Индивидуальное строительство уже не первый год стало для наших сограждан наиболее эффективным способом раз и навсегда решить свой жилищный вопрос. Благо, свободной земли в стране более чем достаточно, и с ее оформлением в собственность проблем, как правило, не возникает. Чаще всего она получается (приобретается) именно для того, чтобы построить дом для проживания своей семьи. Но с чего начать строить собственный дом, чтобы потом не возникало трений с местными властями и надзорными структурами?

Рассмотрим общий алгоритм действий застройщика. В то же время сразу отметим, что отдельные, изложенные ниже положения могут несколько отличаться от реального положения дел, так как администрациям всех уровней дано право вносить свои дополнения в общероссийские нормативные документы, исходя из специфики региона. Таким образом этот вопрос регулируется местными властями, которые принимают соответствующие постановления, обязательные для исполнения на данной административной территории.

Но общий перечень организационных мероприятий остается неизменным, и его следует знать.

Получение разрешения на строительство

Иметь земельный участок в собственности еще не значит, что на нем можно возводить жилое строение. Есть такое понятие – «целевое использование земли». Но для какого строительства разрешено отводить именно эти «сотки»? Если они относятся к категории «для жилищного», то все в порядке.

Уточнить данный вопрос можно в местной администрации, причем подтверждение о том, что на этом наделе разрешается строительство частного дома, должно быть обязательно оформлено в письменном виде. В противном случае есть вероятность того, что по решению судебных органов здание пойдет по снос. Примеров тому, к сожалению, множество. К кому конкретно обратиться, какие документы представить – обо всем этом .

Подготовительные мероприятия

Необходимо уточнить во всех ресурсоснабжающих организациях возможность подключения инженерных коммуникаций дома к общим магистралям. Это поможет правильно составить проект, предусмотрев не только всю необходимую «начинку» строения, но и варианты обустройства автономных систем. С этой целью в соответствующих службах нужно запросить ТУ (технические условия).
Проведение геодезического исследования. Во-первых, необходимо изучить состав грунта. Во-вторых, расположение подземных водяных пластов. По результатам исследований определяется тип фундамента, возможность обустройства подвального помещения, этажность строения и многое другое. Это также поможет сделать выбор оптимального типа источника (колодец или скважина) для автономной системы водоснабжения.
Разработка проекта. На «глазок» думающий человек никогда строить не будет. Это приведет не только к тому, что эксплуатация такого здания создаст кучу проблем – с подбором и закупкой стройматериалов выйдет путаница. А уж если речь идет о жилом доме, да еще в несколько этажей, то эту работу нужно поручить специалистам.

Отдельно стоит остановиться на следующих вопросах:

Определения материала для строительства . Как правило, в каждой ситуации существует не менее двух равноценных вариантов. Как решить эту вопрос, чтобы и качество было на высоте, и по деньгам «не кусалось», .

Кто будет строить? Еще никому не удавалось самостоятельно соорудить жилой дом «под ключ». Даже если своими руками возведен фундамент, стены и кровля, то монтаж инженерных коммуникаций без привлечения специалистов сделать не получится. Здесь нужны не только профильные технические знания, но и соответствующее оборудование (инструмент) и опыт работы.

При заказе проекта следует уточнить, есть ли в данной организации подразделения, занимающиеся монтажом инженерных систем (и каких?). Практика показывает, что гораздо меньше неудобств возникает, если и разработкой проекта, и выполнением технологических операций на объекте занимаются специалисты одного «ведомства». Даже если что-то пойдет не так, всегда можно указать на то, что документацию готовили «ваши люди». В подобных случаях все переделки производятся за счет Подрядчика, а не хозяина, без дополнительных разбирательств.

Немаловажным представляется и вопрос планировки самого участка . Ведь если заказывается только проект дома, то все остальное – на усмотрение застройщика. Сложность в том, что существуют определенные нормы и требования по расположению объектов. К примеру, на какое расстояние строение должно отстоять от забора, дороги, зданий на смежных территориях, на каком минимальном удалении оборудуется колодец? Нюансов много, и не каждый застройщик «в курсе». А вот проектировщики обязаны все это знать и учесть.

Если строительство будет вестись на новом участке земли, то гораздо целесообразнее оплатить разработку всей планировки. Специалисты готовят, как правило, несколько вариантов с учетом замечаний заказчика. А потом несложно, в порядке обсуждения, что-то и подкорректировать. Да, это потребует дополнительных денежных затрат, но оно того стоит.

Несколько замечаний

Перед тем, как принимать решение о целесообразности строительства именно жилого дома, желательно обратить внимание на ряд моментов. Дело в том, что если все это не учесть, потом могут возникнуть большие сложности, например, при желании строение продать.

Перспектива проживания

Может возникнуть ситуация, когда встанет вопрос о переселении. Это случается крайне редко, но отметить все-таки стоит. К примеру, через несколько лет выяснится, что согласно такому-то генеральному плану через участок будет проходить, к примеру, автотрасса федерального значения, трубная магистраль – вариантов может быть достаточно.

В этом случае по закону власти обязаны выплатить полную компенсацию собственнику и предоставить или другой участок, или иное готовое жилье еще до начала производства работ. Но, во-первых, практика показывает, что из двух сторон – хозяин дома и государство – последняя в проигрыше никогда не бывает. Во-вторых, сколько жизненных сложностей вся эта канитель добавит, не стоит и упоминать.

Кстати, именно на этом часто «ловится» невнимательный покупатель земельного участка. Непорядочные продавцы, заранее узнав, что планом развития территории он будет задействован в общей инфраструктуре, стараются как можно быстрее его продать, нередко озвучивая весьма привлекательную цену.

Поэтому нелишне будет навести справки в соответствующих структурах (по градостроительству и архитектуре). Этот вопрос особенно актуален для земельных наделов, расположенных на окраинах населенных пунктов или в сельской местности. Кстати, любой налогоплательщик имеет право ознакомиться с Генеральным планом развития данной административной единицы.

Экология

Чиновники разрешение на строительство дают, не особенно обращая внимание на данный аспект – жить-то на данном участке придется не им. А застройщику следует уточнить, нет ли поблизости:

вредных производств;
городских или иных свалок.

К слову сказать, немаловажно и то, планируется ли строительство рядом с домом промышленного объекта (если да, то какого?), магистрали, местного аэродрома и тому подобное (опять к вопросу о Генплане).

Изменение «ландшафта»

Если участок «целинный», то придется согласовывать свои действия с администрацией и «лесной» инспекцией. Несанкционированная вырубка насаждений влечет ответственность согласно законодательству.

Прежде чем начать непосредственно возведение фундамента и стен коттеджа, необходимо осуществить целый ряд действий, связанных с подготовкой документации, выбором проекта и т. д. Все подготовительные этапы следует выполнить в определенном порядке.

1. ГПЗУ

ГПЗУ – это градостроительный план земельного участка. В этом документе фиксируются границы и планировка участка. Он служит основанием для официального разрешения на строительство. При оформлении разрешения на плане ГПЗУ будет указано, где именно на участке, согласно законодательным нормам, можно построить дом.

Ограничения по расположению пятна застройки на вашем личном участке могут быть продиктованы важными обоснованными факторами. Во-первых, возможно под вашим участком проложены какие-либо коммуникационные линии, и при обустройстве фундамента, а также при подведении систем к дому эти линии могут быть повреждены. Во-вторых, существуют определенные правила санитарной и пожарной безопасности, регламентирующие минимальные расстояния между соседствующими строениями. Нельзя, так же, строить на опасном расстоянии от естественных водоемов и разрастающихся оврагов. Кроме этого существуют еще нормы высотности сооружений и планы по развитию местности и другие причины регламентации расположения жилого здания на участке.

Если построенный на участке объект полностью соответствует ГПЗУ, органом строительного надзора выдается заключение о соответствии – ЗОС.

Чтобы получить ГПЗУ, нужно обратиться с заявлением в местный орган исполнительной власти. Ускорить процесс выдачи документа можно с помощью агентства, занимающегося подобными вопросами. В некоторых случаях в предоставлении ГПЗУ отказывают, ссылаясь на те, или иные причины. Важно понимать, что отказ в выдаче этого документа незаконен, и является поводом для обращения в суд.

Выдает ГПЗУ комитет по архитектуре и градостроительству. В сельской местности обращаться за документом следует в местную администрацию. При подаче заявления на предоставление ГПЗУ нужно иметь копию паспорта, копию свидетельства о собственности земельного участка, выписку из кадастра. Срок действия фактически не ограничен. Свою силу документ может утратить только в случае изменения правил или норм составления ГПЗУ.

2. СПОЗУ

После получения на руки ГПЗУ, можно самостоятельно разработать еще один необходимый документ – СПОЗУ (схему планировочной организации земельного участка). Схема участка требуется теперь вместо генплана. Чтобы поучить основу схемы, нужно просто при помощи обычной кальки перенести план ГПЗУ. Этот несложный способ подходит всем застройщикам, участок которых составляет менее 10 га. Если участок больше, то план ГПЗУ составляется в другом масштабе, и его нужно не просто скопировать, а еще и увеличить.

СПОЗУ состоит из графической и описательной части. В этом документе указываются следующие сведения:

план будущего дома,
номер ГПЗУ,
площадь участка,
расположение и габариты капитальных объектов, уже имеющихся на участке,
схема проложенных по участку коммуникаций,
подъезды и подходы к будущему дому и к имеющимся капитальным сооружениям,
площадь капитальных объектов (будущих и имеющихся),
вид ограждения,
процентный коэффициент застройки (площадь всех объектов разделить на площадь участка и умножить на сто).

При создании схемы важно помнить, что гаражи, летние кухни, сараи и времянки капитальными постройками не считаются.

Кроме перечисленных выше данных, необходимо внести еще технико-эксплуатационные характеристики (для каждой капитальной постройки отдельно):

Площадь надземных этажей,
Высота здания,
Строительный объем дома (площадь этажа умножается на высоту, и потом результаты по всем этажам все плюсуется).

3. Проект

Имея на руках градостроительный план земельного участка, можно приступать к следующему этапу – приобретение архитектурного проекта дома . Проекты существуют двух видов: типовые и индивидуальные. Типовые архитектурные разработки создаются без привязки к определенным условиям отдельного участка и предназначаются для продажи в уже готовом виде. Такие проекты стоят недорого и предлагаются в широчайшем ассортименте. Поэтому они пользуются большой популярностью. Однако выбрать типовую разработку непросто, так как нужно из огромного количества вариантов определить именно тот, который идеально подойдет вам по всем параметрам – размер будущего дома, его этажность, планировка, расположение входов и окон, тип фундамента, наличие подземного этажа и т. д. Очень часто, даже если выбор был сделан максимально точно и правильно, типовые проекты приходится корректировать. Это нормально, но нужно принимать во внимание тот факт, что чем меньше вносится корректирующих изменений в проектную документацию, тем меньше проблем будет возникать во время строительства.

Индивидуальный проект стоит дороже, но если строить придется на сложном участке, или если у будущих домовладельцев есть необходимость получить нестандартный по планировке дом, без индивидуального проектирования не обойтись. Этот вариант удобнее тем, что еще до начала составления чертежей проектировщики изучают условия участка, на котором будет построен коттедж, а так же личные пожелания заказчика.

Все архитектурные проекты по типу стенового материала, этажности, размеру, стилю делятся на различные категории. Перед выбором или заказом проекта нужно определиться с основным строительным материалом, из которого будут возведены стены. В этом вопросе учитываются планы будущих домовладельцев относительно эксплуатации дома, климатические условия местности, размер строительного бюджета. Для круглогодичного проживания в северном регионе следует строить дома из материалов с низкой теплопроводностью или применять надежные системы утепления. При сооружении дачного коттеджа в условиях южного климата можно использовать экономичные легкие материалы.

Коттедж может быть одноэтажным, двухэтажным, с цокольным этажом. Большие особняки могут иметь все три или даже четыре этажа. Но большинство обычных загородных домов строятся двухэтажными, причем в качестве верхнего уровня часто возводится жилая мансарда. Двухэтажные мансардные коттеджи в настоящее время являются самыми популярными. Однако при желании можно построить очень удобный и стильный одноэтажный дом, или дом из двух полноценных этажей. Цокольный этаж помогает сэкономить площадь дома и участка, но при его наличии в проекте, строительство дома выходит очень затратным.

Далее нужно получить разрешение на строительство. Начинать строительные работы до получения разрешительной документации не желательно. Это нужно, в первую очередь для того, чтобы облегчить процесс подключения коммуникационных сетей, а так же для того, чтобы в случае необходимости получить под строительство кредит в банке. В любом случае разрешение необходимо для введения дома в эксплуатацию.

Для строительства обычного коттеджа, не более трех этажей, можно получить разрешение по упрощенной схеме. Удобнее всего получать разрешение через МФЦ. Подавать нужно заявление установленной формы, правоустанавливающий документ, гражданский паспорт застройщика, план ГПЗУ, архитектурный проект, схему СПОЗУ. Часто кроме перечисленных бумаг требуют и результаты топосъемки участка.

Полученное разрешение дает право на строительство в течение 10 лет. Если за этот период по той или иной причине строительство дома не было осуществлено, то разрешающий документ утрачивает свою силу, и его необходимо получать заново.

Иногда при получении разрешения возникают некоторые сложности. Они могут быть связаны с тем, что строительство планируется слишком близко к заповедной или водоохраной зоне, или, например, рядом с участком пролегают важные коммуникационные узлы. Причиной отказа в выдаче документа может стать метраж коттеджа, размер участка, плотность застройки и т.д. Чтобы исключить подобного рода проблемы, и ускорить процесс получения разрешения, многие застройщики сразу обращаются в специализированные фирмы, занимающиеся строительной и разрешительной документацией.

5. Топосъемка

Топографическая съемка необходима для создания топографо-геодезического плана участка. Заказать топосъемку можно в фирме, занимающейся выполнением различных геодезических услуг. Сама процедура представляет собой подробную съемку рельефа и расстояний на участке. Ее результатом является отображение всех рельефных неровностей, четкой границы участка, расположение всех построек, пролегание инженерных сетей (через участок и вблизи от него).

Сейчас можно заказать топосъемку на бумаге или в электронном виде. При этом используется точнейшее оборудование, позволяющее получать результаты замеров с минимальной погрешностью.

Для разрешения на строительство частного малоэтажного дома топосъемка выполняется наземной технологией. Она дает полное представление о состоянии исследуемого участка, и участков смежных. После проведения топографической съемки застройщик получает план, на который кроме элементов будущей стройплощадки и прилегающих домовладений отображаются пролегающие рядом линии ЛЭП, открытые водоемы, газопроводы, дороги.

Если вы планируете строительство на стройплощадке, о состоянии которой вы не имеете достоверных сведений, то лучше заказать топосъемку еще до выбора проекта. Это поможет выбрать для расположения дома идеальное место на участке, а так же не столкнуться с проблемами на последующих этапах сбора документации и строительства.